Nieuws ‘Huizenkoper bij bank duizenden euro’s duurder uit dan bij onafhankelijk adviseur’

Huizenkopers die een nieuwe hypotheek afsluiten, betalen bij een bank 0,67% meer hypotheekrente ten opzichte van de scherpste aanbieding in de markt. Via een onafhankelijk adviseur is dat verschil kleiner: 0,3%. Bij een looptijd van 10 jaar scheelt dat gemiddeld circa € 8.000. Dat blijkt uit onderzoek van Hypotheekonderzoek.nl in opdracht van Van Bruggen Adviesgroep.

Hypotheekonderzoek.nl ondervroeg bijna 400 mensen die in 2016 of 2017 een hypotheek sloten. Het gemiddelde hypotheekbedrag was € 237.849. Bij dat bedrag levert een renteverschil van 0,37% tussen de twee distributiekanalen een besparing van € 8.000 op bij een looptijd van 10 jaar. Over een hypotheekduur van 30 jaar is een koper die via een onafhankelijk adviseur een annuïteitenhypotheek sluit ongeveer € 15.000 goedkoper uit.

Advies bank € 800 goedkoper

Voor het advies zelf betaalden de klanten bij de bank gemiddeld € 800 minder dan bij de onafhankelijk adviseur. Van de respondenten liet ruim 30% zich adviseren bij een bank, 62% door een onafhankelijk adviseur. De rest wendde zich tot familie en vrienden of ploos de hypotheek helemaal zelf uit.

De vijf meest gekozen geldverstrekkers in het onderzoek waren Rabobank (18,97%), ABN AMRO (11,49%), AEGON (10,92%), ING (6,32%) en Florius / Bouwfonds (5,75%).

Voorwaarden steeds dichter bij elkaar

Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep, hekelt het distributiebeleid van sommige geldverstrekkers. Daardoor is er op dit moment geen enkele partij die toegang biedt tot alle hypotheken. “In 76% van de onderzochte hypotheken heeft de consument voor een hypotheek gekozen die niet de goedkoopste was. Natuurlijk is prijs niet allesbepalend bij die keuze, de voorwaarden zijn ook belangrijk. Maar we zien de laatste jaren juist dat de voorwaarden bij alle geldverstrekkers steeds dichter bij elkaar komen te liggen. Als 76% in de praktijk niet uitkomt bij de goedkoopste hypotheek dan kun je stellen dat de consument kennelijk niet makkelijk toegang krijgt tot alle beschikbare hypotheken op de markt”, aldus Meijer.

Hoe kleiner het assortiment, hoe groter de kans dat de consument een scherpe rente misloopt, zegt Meijer. “Dat effect zie je helemaal als de consument zelf kiest voor slechts één geldverstrekker, een bank die alleen zijn eigen producten aanbiedt. De kans is klein dat die bank net op dat moment de scherpste rente in de markt heeft.”

Eerste publicatie door Paul de Kuyper op 26 apr 2018

Laatste update: 26 apr 2018

 

Prijzencircus woningmarkt: Rotterdam steekt nu Amsterdam naar de kroon

De woningprijs lijkt steeds sneller te stijgen, maar het aantal verkopen neemt navenant af. Dit blijkt uit de jongste woningmarktcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Met name in de vier grote steden kookt de markt droog waarbij Rotterdam, gelet op de sterkste prijsstijging in de Maasstad, nu het meest in trek lijkt.

 

Prijzencircus woningmarkt: Rotterdam steekt nu Amsterdam naar de kroon

Voor alle woningtypen gold in het eerste kwartaal van 2018 dat de prijzen gemiddeld hoger lagen dan een jaar eerder, maar er minder huizen werden verkocht. Bestaande koopwoningen waren in het eerste kwartaal van dit jaar 9% duurder dan een jaar eerder. Het aantal verkochte woningen kwam uit op ruim 52 duizend, een daling van 6,8% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2017.

 

Krapte het grootst bij appartementen

De toenemende krapte op de woningmarkt laat zich het sterkst zien bij appartementen.  De prijzen waren gemiddeld 12,5% hoger dan in het eerste kwartaal van 2017, maar de verkopen ruim 10% lager. Ook voor de overige woningtypen geldt dat de prijzen hoger lagen dan een jaar eerder, maar de verkopen lager.

 

Rotterdam: prijsstijging 15%

Opnieuw noteerden de vier grootste gemeenten in Nederland bovengemiddelde prijsstijgingen van bestaande koopwoningen. De prijsstijging in het eerste kwartaal van 2018 ten opzichte van een jaar eerder was in Rotterdam met bijna 15% het grootst. Amsterdam en Den Haag zitten op (ongeveer) 12%, Utrecht op bijna 11%.

 

Voor het eerst sinds 2013

Het is voor het eerst na het tweede kwartaal van 2013 dat het aantal verkochte woningen in alle vier de grote steden kromp ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In het tweede kwartaal van 2013 waren overigens de ook prijzen van koopwoningen in de vier grootste steden overigens lager dan een jaar eerder.

 

Eerste publicatie door Robert Paling op 20 apr 2018

Laatste update: 20 apr 2018

Collegiale dienst geldt niet als overeenkomst van opdracht

Een officemanager van een financieel advieskantoor die haar voormalige broodheer voor het Kifid daagde heeft bot gevangen. De Geschillencommissie is het met het advieskantoor eens dat een collegiale dienst niet kan worden gezien als een overeenkomst van opdracht.

 

Collegiale dienst geldt niet als overeenkomst van opdracht

Het gaat in de zaak om de voormalige officemanager (ze werkte er van 2008 tot 2016) van Lancyr Mutsaers Assurantiën uit Tilburg. Zij had een hypotheek lopen met een rentevastperiode van twintig jaar. Op 10 juli 2014 vroeg ze aan haar geldverstrekker om een voorlopige afrekening voor algehele aflossing van de geldlening, een bedrag van € 128.422,68. De geldverstrekker vermeldt vervolgens op de aflosnota een vergoeding voor de vervroegde aflossing van € 2.214,21.

 

Waarom hoor ik niks?

De officemanager kaart in oktober 2014 haar situatie aan bij een collega die de functie bekleedt van hypotheekadviseur. Ze geeft aan dat ze haar geldlening wil oversluiten om te profiteren van een lagere rente. Ze heeft, op zijn verzoek, vervolgens ook stukken verzameld. Eind oktober wordt ze echter ziek en valt voor een langere periode uit. Eind 2014 stuurt ze haar collega nog een sms: ‘Waarom heb ik eigenlijk nog niks gehoord over mijn hypotheek oversluiting, nu kan het dit jaar niet meer en volgend jaar worden de normen aangescherpt’. De collega reageert als volgt: ‘We hebben 6 weken geen contact gehad. Laten we eerst kijken hoe je kunt re-integreren.’

 

De gang naar Kifid

Begin 2015 gaat de officemanager weer werken en wendt ze zich tot een hypotheekadviseur van een ander kantoor voor advies. In 2015 vraagt ze haar geldverstrekker om een omzetting van de geldlening naar een ander rentetarief. De hoofdsom is dan nog € 118.045. De geldverstrekker laat weten dat € 21.762,83 verschuldigd is als vergoeding voor schade bij de omzetting.

 

Per 1 juli 2016 gaat de office manager uit dienst. Ze dient in maart 2017 een klacht plus schadevordering in bij Mutsaers. Die weigert te betalen waarna de gang naar Kifid volgt. De voormalige medewerkster vordert daar € 19.548,62 (het verschil tussen € 21.762,83 en € 2.214,21). Zij stelt dat het kantoor toerekenbaar is tekortgeschoten omdat ze wilde oversluiten en de adviseur vervolgens geen actie ondernam. Ook stelt ze dat door het nalatige gedrag van de adviseur de vergoeding voor de aanbieder nu vele malen hoger is geworden.

 

Geen overeenkomst

De Geschillencommissie is het echter met het advieskantoor eens dat er geen overeenkomst van dienstverlening tot stand is gekomen maar dat het een collegiale dienst betrof. Mutsaers geeft aan dat een collega ook al eerder eens berekeningen voor de officemanager heeft gemaakt. Bovendien, stelt het kantoor, is voor diensten aan personeel net als bij ‘gewone klanten’ een overeenkomst van opdracht vereist. Ook stelt het kantoor dat het bedrag van € 2.214,21 ziet op de verschuldigde vergoeding bij het oversluiten van de geldlening, en het bedrag van € 21.762,83 ziet op de vergoeding die verschuldigd wordt bij omzetting van de rente tijdens de looptijd van de geldlening. Volgens het kantoor worden deze twee bedragen ten onrechte door de ex-werkneemster met elkaar vergeleken.

 

Onvoldoende bewijs

De Geschillencommissie beslist als volgt: “Afgezien van het sms-bericht van 9 december 2014 en de eigen verklaring van de klant heeft de klant geen enkel bewijs geleverd waaruit blijkt dat met de adviseur een overeenkomst was gesloten tot het verrichten van werkzaamheden of dat er toezeggingen zijn gedaan over het bemiddelen bij het oversluiten van de geldlening.”

 

Eerste publicatie door Jannie Benedictus op 12 apr 2018

Laatste update: 12 apr 2018

Rechter: Koper hoeft niet langs BKR om koopcontract te mogen ontbinden

Huizenkopers en hun hypotheekadviseur hoeven geen klacht in te dienen bij de geschillencommissie van het Bureau Krediet Registratie (BKR) om een koopcontract te kunnen ontbinden. Zo ver reikt de inspanningsverplichting om een hypotheek te verkrijgen niet, stelt de rechtbank Den Haag. Afwijzingen van meerdere geldverstrekkers met als motivatie een BKR-notering zijn voldoende.

 

Rechter: Koper hoeft niet langs BKR om koopcontract te mogen ontbinden

Verkopers en kopers van een woning van € 387.500 troffen elkaar vorige week in de rechtbank. De verkopers eisten 10% van de koopsom, omdat de kopers ten onrechte het contract zouden hebben ontbonden. Zij deden dat met een beroep op het financieringsvoorbehoud dat in het koopcontract stond.

 

Royement

De kopers ontdekken bij het aanvragen van een hypotheek dat een oude betalingsachterstand bij ABN Amro staat geregistreerd bij het BKR. Voor Aegon, Florius en ASR is dat reden om geen hypotheek te verstrekken. Daarop besluiten ze het contract te ontbinden, maar de verkopers vinden dat ze niet hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting. Volgens de verkopende partij rust op de kopers en hun hypotheekadviseur de verplichting bij BKR na te gaan of de registratie geroyeerd kan worden. Ook verwachten de verkopers dat kopers een klacht indienen bij de geschillencommissie van het BKR.

 

Voldoende inspanning

De rechtbank Den Haag vindt dat te ver gaan. Volgens de rechter heeft een koper zich voldoende ingespannen als hij twee afwijzingen van verschillende financieringsaanvragen kan overleggen. In dat geval is aan de inspanningsverplichting voldaan. Er is geen reden meer te verwachten van de koper, meent de rechtbank.

 

“Anders dan [eiseres] betoogt reikt de inspanningsverplichting niet zover dat, nu door de […] vermelde BKR-registratie bij geen enkele bank een financiering kon worden verkregen en dus iedere aanvraag nutteloos zou zijn, [gedaagden] zich zouden moeten inzetten om de BKR-registratie ongedaan te maken. Deze verplichting gaat zeker niet zo ver – zoals [eiseres] betoogt – dat van hen mocht worden verwacht dat zij daartoe een klacht bij de geschillencommissie van de Stichting BKR zouden indienen”, aldus het vonnis.

 

Navraag bij BKR

De rechter overweegt daarbij dat de kopers pas na het aangaan van de koopovereenkomst hun BKR-registratie ontdekten. Ze verkeerden in de veronderstelling dat de restschuld bij ABN Amro was afgehandeld. Bovendien hebben de kopers samen met hun adviseur contact opgenomen met ABN, incassobureau Lindorff en het BKR om te kijken op de notering verwijderd kon worden. Dat bleek niet mogelijk. “[gedaagden] hebben aldus wel degelijk pogingen ondernomen om de BKR-registratie ongedaan te maken, althans zijn nagegaan of dit mogelijk was. De rechtbank acht deze inspanningen van [gedaagden] tegen de achtergrond van hetgeen partijen zijn overeengekomen meer dan voldoende.”

 

Eerste publicatie door Paul de Kuyper op 6 apr 2018

Laatste update: 6 apr 2018